Acher Rodrigues Negócios Imobiliários Ltda
Creci J 30.030 - DF

INFORMAÇÕES BÁSICAS PARA VENDA DE SEU IMÓVEL DÚVIDAS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PERGUNTAS E RESPOSTAS
DICAS PARA O VENDEDOR

Se você quer vender o seu imóvel primeiro tem que decidir o preço correto de venda.
É uma decisão importante que você tem que tomar, pois os compradores fazem comparações com os preços de outros imóveis, similares ao seu, que estão ou estiveram em venda.
Nosso trabalho de consultoria imobiliária pode ajudá-lo a determinar o preço de mercado de sua propriedade de maneira que você obtenha o preço “cheio” que tanto deseja.
Nosso objetivo, é vender o seu imóvel o mais rápido possível, pelo melhor preço que puder ser alcançado, e com o menor esforço, stress e envolvimento de sua parte.
Algumas coisas a serem consideradas quando você determina o preço de venda:
• Qual a data de construção do seu imóvel e como está o seu estado geral de conservação?
• Está precisando de reforma?
• Quais são os preços de outros imóveis similares ao seu, seu diferencial positivo e negativo em relação aos demais.

" Lembre-se, o seu imóvel só vale o preço que alguém estiver disposto a pagar por ele."

Quando se está vendendo um imóvel não é provável que um comprador vá simplesmente tocar o seu interfone, visitar o imóvel e fechar o negócio. Na maioria dos casos, você tem que levar o seu imóvel até o comprador. Um trabalho de marketing bem-feito ajudará na divulgação com total sigilo e segurança, de maneira a atrair compradores e obter o êxito na venda.
Utilizando nossos serviços personalizados, seu imóvel será colocado no mercado através da utilização dos mais modernos métodos de comunicação existentes no seguimento imobiliário, inclusive sendo visualizado na internet, como você está fazendo agora!
Quando um comprador for levado para visitar seu imóvel, ele não vai só “dar uma olhada” e sim fazer uma verdadeira inspeção.
A primeira impressão do comprador ao visitar seu imóvel é muito importante.
A comparação de preços que geralmente é feita, decorrente da situação do mercado de imóveis na sua área, não é o único fator que influenciará no melhor preço. A aparência e o estado geral de seu imóvel, é que irá gerar uma reação emocional ao comprador, e o desejo de fechar o negócio.
Você tem que gastar o mínimo possível preparando seu imóvel para ser vendido.
Um comprador certamente ficará muito bem impressionado vendo uma cozinha com armários novos, no entanto ele não vai querer pagar um valor extra por isto...
Existe uma diferença muito grande entre trocar um puxador do armário, uma torneira mais moderna, dar uma mão de tinta em vez de instalar uma cozinha planejada nova. A aparência final é muito importante de limpeza, higiene e bom gosto.
Antes de você iniciar qualquer preparativo no intuito de criar um ambiente agradável aos olhos do comprador ligue-nos para consulta e aconselhamento grátis.
Abaixo você encontra um resumo com algumas dicas (pode utilizar como um checklist) que poderão ajudar na venda de seu imóvel:

Paredes, tetos, pisos, carpetes, cortinas, luminárias e ventiladores de teto.

• Uma mão de tinta faz uma tremenda diferença. Não se esqueça de retocar os rodapés.
• Tirar poeira, limpar e lustrar as luminárias e ventiladores de teto. Lâmpadas e tomas funcionando.
• Tirar poeira, lavar ou limpar as cortinas.
• Limpar os carpetes.
• Encerar os pisos.

Estantes, prateleiras, closet e armários.

• Organize os objetos nas prateleiras.
• Doe o que você não precisa ou não usa mais para uma igreja ou instituição de caridade.
• Comece a embalar os itens que você não irá precisar nos próximos meses.
• Embale todas as roupas que estão fora da estação.
• Dobre os lençóis, fronhas, edredons, colchas, toalhas. Pendure as roupas como se estivessem dispostas num anúncio de vendas.
• Cheire os armários, sapateiras e closets. Se tiverem odor de roupa guardada há muito tempo, espalhe sabonetes ou sachês de sua preferência. Aposente as naftalinas.
• Maçanetas, puxadores, chaves e acessórios para cozinha e banheiro.
• Verifique se há torneiras ou chuveiros pingando e conserte-os.
• A banheira ou hidromassagem funcionam perfeitamente? A porta do blindex abre e fecha suavemente? Faz barulho ao abrir?
• Lustre todos os acabamentos, puxadores, e maçanetas de metais e troque os que estiverem danificados ou descascando.

Janelas, portas, espelhos e iluminação.

• Certifique-se de que todas as portas abrem e fecham sem fazer barulho. Inclusive de armários.
• Os espelhos têm alguma mancha ou trincado?
• Vidros das janelas e espelhos devem estar brilhando. Sem adesivos inclusive de ideologias políticas, sociais ou times de futebol.
• Verifique se há lâmpadas queimadas e troque-as.
• Se houver cantos escuros crie iluminação.
Mais uma coisa: - "Já está comprovado que compradores se sentem mais à vontade quando os proprietários não estão presentes durante sua visita".

1 - CONDIÇÕES DO PRÉDIO

• Observe a fachada do prédio se faltam pastilhas. Pintura, Janelas, Jardins, Portarias, Elevadores. Gastos com a recuperação, da fachada e vigilância, Câmeras de segurança, escadas e corredores.
• Há alguma previsão de taxa-extra, qual benfeitoria será feita. Irá valorizar o imóvel ou é gasto de manutenção?
• Informe-se sobre o encanamento do edifício, Hidrômetro individual, Colunas, Caixas d’agua, Telhado, instalações de uso coletivo. Se ainda são de aço galvanizado, que com o tempo, deverão ser substituídos por cobre, PVC ou CPVC. Uma despesa alta a ser rateada pelos condôminos,
• Investigue a parte elétrica. Ela é antiga e ainda não foi redimensionada? É trifásica, ou monofásica. Ainda que você atualize o quadro do seu apartamento, o mesmo deverá ser feito na rede do prédio, para suportar a carga dos eletrodomésticos atuais.
• Verifique as instalações de telefone. Os conduítes do prédio estão lotados de fios? Tvs a Cabo existentes. Necessidade de substituí-los por um tipo de maior diâmetro
• Isso envolve trocar a instalação de todo o edifício.
• Veja o estado de conservação dos elevadores. A má conservação implica em "cotas extras" constantes para reparos.
• Observe o estado de conservação das partes comuns do prédio. Riscos, sujeiras nas paredes / tetos e /ou piso quebrados? Provável má administração, falta de verba (condôminos inadimplentes), vandalismos ...
• Se o prédio possui Área de lazer, Play Ground, Academia, salão de festas, área comum a todos os moradores, com saunas, banheiros, quadra poliesportiva, fique atento como está o estado de conservação dos equipamentos, e detalhes de seus usos, como e quando. Alguns condomínios cobram taxas de utilização.
• Portaria: O porteiro está lá? A portaria realmente funciona 24 horas?
• O porteiro é educado e cortês? Está no cargo há muito tempo? Conhece todos os moradores. Vigilância 24 horas?
• Garagem. Está seca, bem pintada, demarcada e conservada? Saiba exatamente qual será a posição de estacionamento para seu carro. Verifique se a garagem está na escritura e devidamente registrada na matrícula do imóvel.

2- QUAIS SÃO OS PONTOS SENSÍVEIS EM CASAS E APARTAMENTOS COM MAIS DE 20 ANOS?

• Abra bem as torneiras. A primeira água tem ferrugem? Tubulações enferrujadas precisarão ser substituídas.
• Acione a descarga: Vaza água em torno da válvula? Peça mal encaixada ou quebrada, que necessita de reparo ou troca.
• Acione todas as torneiras e as descargas ao mesmo tempo um ponto rouba água do outro. Exemplo: Você aciona a descarga e o fluxo da torneira para Distribuição hidráulica insuficiente. O jeito é conviver com o problema ou reformar toda instalação.
• Olhe o rejuntamento dos pisos perto dos ralos. Ele está quebradiço?
• Futuras infiltrações no contrapiso ou no apartamento de baixo.
• Observe o piso, especialmente junto das portas se está inchando ou levantado. Acúmulo de água da limpeza ou da chuva, será preciso vedar melhor as portas.
• Acenda todas as luzes de uma vez (melhor entre 18h e 20h). Cai a intensidade de luz Quadro elétrico mal dimensionado. Procure uma ponta de fio e se ele é de pano ou o revestimento plástico está ressecado precisa ser trocado. Materiais velhos, que devem ser substituídos por fiação com revestimentos antichamas.
• Conte as tomadas e veja se são poucas para os aparelhos e os equipamentos que serão instalados, para não ter que rasgar as paredes para criar novos pontos.
• Abra o quadro de luz e veja se a caixa geral é monofásica ou trifásica, isso ajudará na distribuição das cargas de consumo dos equipamentos elétricos. Ele tem fusíveis? - Trocar por disjuntores para ter mais segurança. Fuga de corrente - a fiação fina sobrecarregada, aquece e eleva o consumo.
• Olhe a conta de luz, ela está muito alta? Pode ser que seja preciso trocar os fios.
• Bata levemente nas paredes, o som é oco dilatação das paredes ou vazamento, o que provoca o descolamento da massa de revestimento. Toque as paredes. Elas estão frias e úmidas? - Falta de sol ou vazamento.
• Procure trincas e rachaduras. São grandes ou aparecem no encontro de paredes e pisos? Problemas na estrutura do prédio ou da casa.
• Jogue uma bolinha de gude perto dos ralos, ela corre em direção diferente Inclinação errada do piso, o que faz a água empoçar, causando infiltrações. Deve-se refazer o contrapiso.
• Examine os armários. Prateleiras e se as portas empenaram ou têm cupins e brocas.
• Bata de leve nos azulejos. Faltam alguns e outros estão soltos? Dificuldade para encontrar peças de reposição, muitas vezes caras. O risco é ter que trocar tudo.
• Toque o carpete Ele está úmido? Falta de sol ou vazamento.
• Observe o piso. Ele é de granitina, ladrilho hidráulico ou cerâmica sextavada e está estragado? Troca de todo o revestimento. Reformar o granitina é impossível; e cerâmica sextavada é difícil de ser encontrada; e o ladrilho hidráulico novo fica bem diferente de um usado.
• Há alguns tacos soltos e arranhados? Aproveitamento dos tacos; colando os que estão soltos, rejuntando, lixando e passando verniz.
• Examine janelas e portas de madeira. Elas têm furos e áreas fofas? Ataque de cupins e brocas, além de apodrecimento. Deve se recuperar ou trocar.
• Abra e feche portas e janelas. De madeira ou de ferro elas estão bambas. Falta de manutenção nas roldanas que permitem as esquadrias correrem. Podem deixar entrar água. Devem ser consertadas
• Experimente maçanetas fechaduras e dobradiças. Elas funcionam mal e têm ferrugem. Não há o que fazer, a não ser substituí-las.
• Respire fundo. Há cheiro de mofo. Falta de sol ou vazamento.
• Olhe para cima. O teto está escuro ou tem bolhas? Vazamento ou infiltração, com certeza!
• É apartamento, qual o andar? vista definitiva, distância do vizinho.
• Examine paredes e teto. Foram pintados recentemente? Tentativa de disfarçar problemas com umidade, ou foram realmente bem tratadas.

3- PARTICULARIDADES DE APARTAMENTOS DE ÚLTIMO ANDAR E CASAS:

• Olhe o forro e o teto sob a laje externa. Ha sinais de infiltração ou pintura recente? Saiba exatamente quais são as causas.
• Infiltrações. É bom investigar as causas.
• Prédio com áreas de lazer coletiva na cobertura merecem uma análise mais profunda, principalmente se têm salão de festas.

4- QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS QUE DEVERÃO SER APRESENTADOS PARA A COMPRA SEGURA DE UM IMÓVEL?

Nós os profissionais da IMOBILIÁRIA ACHER RODRIGUES estamos preparados para assessorá-lo em todas as etapas da aquisição do seu imóvel, com profissionais altamente competentes, treinados, e com todo o suporte administrativo e jurídico que se fizerem necessários, tanto para atendimento em seu horário e local de preferência como em nosso escritório em um ambiente agradável especialmente projetado para atendê-lo bem.
Na realização de um negócio imobiliário, você terá que verificar a documentação relativa ao imóvel, não basta acreditar e ter boa-fé no que lhe garante o vendedor do imóvel.
A compra ou venda de um imóvel, é sem dúvida alguma, mais importante do que a compra de qualquer outro bem, seja um carro, um eletrodoméstico etc., pois em alguns casos, essa compra será realizada uma única vez em toda a vida e será justamente este bem imóvel, que garantirá abrigo e tranqüilidade não só a você, mas como a toda sua família.
Uma análise prévia de alguns documentos, podem evitar enormes aborrecimentos futuros, e não raro, uma perda de grandes valores.
Para sua segurança e tranqüilidade, detalhes de fundamental importância serão observados, partindo da emissão da certidão atualizada do imóvel (Certidão de Ônus Reais), junto ao cartório do Registro de Imóveis competente. Nela poderá ser verificado quem realmente é o proprietário, e se ele poderá negociá-lo. Também, se existe quaisquer ônus ou impedimentos (hipoteca, penhora, arresto, intransferibilidade judicial etc.) que possam impedir a negociação, e analisar toda a vida do imóvel desde sua construção, passando por todos os proprietários anteriores.
Se você adquirir o imóvel de "pessoa física", deverão ser exigidos, para fins de lavratura da Escritura Pública de compra e venda, e Registro no Ofício Imobiliário competente, os seguintes documentos:
Certidões dos vendedores:

• Certidão Negativa da Vara Cível TJDFT- Cível e Criminal;
• Certidão Negativa da Vara de Execução Fiscal SEFDF;
• Certidão Negativa de Tributos Federais; PGFN
• Certidão Negativa Trabalhista: TRT10 e TST
• Certidão negativa Federal –TRF 1: Cível e Criminal
• Se casal: As certidões serão individuais
• Se solteiro: Acrescentar a Certidão de Nascimento atualizada, para comprovação do estado civil.

Certidões do Imóvel:

• Certidão de Ônus Reais;
• Certidão negativa de débitos de IPTU TLP;
• Certidão Negativa da Vara de Execução Fiscal;
• Declaração de Quitação Condominial;

Se você adquire imóvel de "Pessoa Jurídica" (empresa), deverão ser observadas, para fins de lavratura da Escritura Pública de compra e venda, e Registro no Ofício Imobiliário competente, as mesmas orientações anteriormente citadas para a aquisição junto a pessoas físicas, além de outras particularidades, notadamente a obrigatoriedade da apresentação da CND (Certidão Negativa de Débitos) do INSS, salvo nos casos em que a empresa tenha como uma das atividades em seu contrato social a comercialização de imóveis.

5- DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DO PAGAMENTO DAS CERTIDÕES EMITIDAS, DO LAUDEMIO (SE TIVER) , DO ITBI, DA ESCRITURA E DO REGISTRO?

• Quem paga todas as Certidões necessárias para a Lavratura de uma Escritura Publica de Compra e Venda é o VENDEDOR;
• O pagamento do ITBI, é de responsabilidade do comprador.
• O pagamento da Escritura (Ato da Escritura ao cartório) e o devido REGISTRO no RGI é de responsabilidade do COMPRADOR;
• A comissão de venda, Honorários, quem paga é o VENDEDOR, embora possa haver um acordo devidamente escriturado entre as partes de alguma outra forma em concordância entre as partes.

6- PODE ME DAR UMA EXPLICAÇÃO ACERCA DO SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO?

De uma forma bem simples, o sinal é popularmente conhecido, como aquele valor dado pelo comprador "PARA GARANTIR O NEGÓCIO", entretanto, sua importância vai muito mais além.
Juridicamente falando, o sinal firma a presunção de acordo e torna obrigatório a conclusão do contrato, segundo o Art. 419 do Novo Código Civil Brasileiro, ou seja, o sinal demonstra a real intenção das partes em concluir o negócio.
Ocorre, contudo, que nos recibos de sinal e princípio de pagamento, é comum encontrarmos a cláusula de arrependimento prevista no Artigo 420 do Novo Código Civil, determinando em resumo, de que se o comprador se arrepender, perderá o sinal que deu, e se for o vendedor quem desistir, terá que devolver o sinal recebido em dobro.
A prática tem nos mostrado, entretanto, que esta cláusula quase sempre acaba sendo discutida na justiça, pois muitas vezes a venda não é concretizada, por acusações de ambas as partes, ou seja, o vendedor não quer devolver o sinal recebido, porque alega que o comprador desistiu do negócio, e o comprador por sua vez quer receber o sinal em dobro, porque alega ter desistido da compra por culpa do vendedor, que omitiu algum fato, ou deixou de praticar algum ato.
Por tudo isso, lembramos a você, que antes de efetuar o pagamento do Sinal, pense bem, analise a situação do imóvel e de quem está lhe vendendo, consulte pessoas e órgãos que entendam do assunto, para depois não cair em arrependimento e perder dinheiro, não se esquecendo ainda, de pedir o competente recibo de sinal descriminado, que poderá vir a ser sua garantia em caso de litígio judicial.

7- É VERDADE QUE SÓ É DONO DO IMÓVEL QUEM REGISTRA A ESCRITURA NO REGISTRO DE IMÓVEIS?

Não basta apenas ter uma promessa de compra e venda, ou mesmo uma escritura pública, é essencial que a escritura pública seja levada a registro no cartório específico do registro de imóveis.
Nossa colocação se justifica, pelo fato de que uma pessoa só será considerada realmente proprietária de um imóvel, quando levar a escritura para ser registrada e seu nome passar a constar nos livros do cartório de Registro de Imóveis.
Uma vez efetuado o registro, toda e qualquer certidão que for requisitada, aparecerá sempre o seu nome como proprietário, ao passo que caso você faça somente a escritura definitiva, continuará a aparecer o nome do antigo proprietário.
O registro de imóveis, diferentemente da escritura de compra e venda, não pode ser efetuado em qualquer cartório, somente poderá ser realizado no cartório que abranja a localidade onde está situado o imóvel, cada cartório de registro de imóveis, abrange uma determinada quantidade de bairros.
O registro de imóveis, também pode ser efetuado por qualquer um, inclusive pelo novo proprietário, bastando levar a escritura pública ao cartório competente e pagar as taxas.
Nunca deixe de Efetuar o Registro de Imóveis, é simples de fazer, e é a única segurança que você possui sobre seu imóvel, afinal de contas, SÓ É DONO QUEM REGISTRA.

Esses são os Cartórios de Registros de Imóveis de Brasília, e suas respectivas regiões e abrangências

1° Ofício de Registro de Imóveis do DF
Abrangência: Asa Sul, Lago Sul, Sudoeste, Cruzeiro, Octogonal, Setor Gráfico Sul

2° Ofício de Registro de Imóveis do DF
Abrangência: Parte Norte do Plano Piloto, inclusive áreas adjacentes; Paranoá, Jardim Botânico, S. Bartolomeu, Mangueiral.

3° Ofício de Registro de Imóveis do DF
Taguatinga, Águas Claras, Samambaia, Recanto das Emas, SHVP - exceto trecho 01. O 3º Ofício disponibiliza no sítio eletrônico www.tridf.com.br, gratuitamente, busca por endereço feita com base nos dados informados pelos usuários, para obtenção do número da matrícula do imóvel.

4° Ofício de Registro de Imóveis do DF
Abrangência: Guará; Núcleo Bandeirante; Candangolândia; Riacho Fundo; Setor de Indústria - SIA, MSPW; Estrutural, SCIA, Vicente Pires Jóquei Club!

5° Ofício de Registro de Imóveis do DF
Abrangência: Gama, Santa Maria.

6° Ofício de Registro de Imóveis do DF
Abrangência: Ceilândia.

7° Ofício de Registro de Imóveis do DF
Abrangência: Sobradinho.

8° Ofício de Registro de Imóveis do DF
Abrangência: Planaltina do DF.

9° Ofício de Registro de Imóveis do DF
Abrangência: Brazlândia.

8- POR QUE DEVO CONTRATAR UM CORRETOR DE IMOVEIS PARA EFETUAR O TRABALHO DE VENDA DO MEU IMÓVEL?

• Divulgação imediata do seu imóvel sem perda de tempo e economia com anúncios.
• Contratando um corretor, ele saberá como divulgar o seu imóvel e você não terá que perder até algumas semanas para saber que estava veiculando o anúncio de forma ineficiente e no meio errado. Não basta veicular em um só meio, mas em vários, para obter melhor resposta, e isso custa caro. Você tentando vender é somente uma pessoa envolvida no processo, Contrate somente um corretor credenciado devidamente inscrito no CRECI DF, e que tenha a possibilidade de ter mais de um profissional trabalhando para você , isto porque os profissionais de intermediação trabalham em parceria e o seu imóvel pode ter a chance de estar nas mãos de diversos profissionais, apesar de somente um gerenciar todo o processo de venda. Em nosso caso, trabalhamos em parceria com diversos profissionais e empresas imobiliárias que são associados a redes locais e nacionais.
• Na hora de mostrar seu imóvel, ter a segurança de sua família e de seu patrimônio.
Um corretor se encarrega de fazer uma prévia seleção de quem deve ou não conhecer seu patrimônio e sua intimidade, levar qualquer um para sua casa pode sair muito mais caro do que a comissão do corretor, um seqüestrador ou ladrão pode muito bem desistir de roubá-lo quando percebe que o negócio é feito por um corretor de Imóveis.
• Para evitar especulações e perda de tempo.
• Muita gente usa seu imóvel para servir de referência, o proprietário sem corretor de imóveis não sabe quando isto acontece e acaba perdendo tempo.
• Para não ficar preso nos finais de semana com diversos “pretendentes”, que na realidade poderão ou não o visitar.
• O corretor sempre irá definir a melhor hora e o melhor dia para você. Além disso, o proprietário não saberá administrar os pontos fortes de seu patrimônio nem contornar os pontos fracos, ao passo que um profissional saberá lidar com estas dificuldades.
• Para saber lidar com a parte burocrática jurídica e a complexidade documental exigida em uma transação imobiliária.
• A legislação imobiliária é extensa e complexa e os contratos de compra e venda são documentos legais, um contrato mal escrito pode fazer com que a venda não se concretize, ou atrase seus recebimentos, ou ainda custar a você muito dinheiro em reparos e correções. Um corretor de imóveis sabe quais atos precisam ser feitos e pagos por você, sabe qual documentação você deve ter em ordem para poder vender e como as restrições contratuais e de zoneamento locais podem afetar a transação, se houver erros em sua documentação ou sua propriedade, o corretor saberá corrigi-las.
• Segurança legal: -Caso o profissional se comporte de má fé, existe uma entidade profissional que se encarrega de fiscalizar regulamentar e penalizar os corretores de imóveis, denominada aqui em Brasília de CRECI/DF Conselho Regional de Corretores de Imóveis 8ª região. Os proprietários podem e devem acessar a página do Creci/DF no endereço https://crecidf.gov.br/ e verificar sem nenhum custo, se o corretor está devidamente inscrito e apto a exercer a profissão. Por outro lado, negociando direto com o comprador, um vendedor poderá não registrar em documento as condições ideais de negociação e ter dificuldades para recebimento ou cancelamento eventual da operação de venda, caso venha a ser necessária.

Estamos ao dispor da sociedade e de nossos clientes, sempre buscando o melhor investimento que eles procuram, e a segurança de que todos precisam. São 30 anos no mercado imobiliário de Brasília, agindo com transparência, honestidade, e atualizando os métodos de informações, pesquisas e resultados.

Acher Rodrigues – Creci F 5928- DF





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